Pergunta: A proprietária de uma das unidades do condomínio reside fora e colocou o imóvel, e sua respectiva garagem, para locação em uma imobiliária. A unidade foi locada e o inquilino está impossibilitado de uso, devido já estar sendo utilizada por outro condômino que, vendo a garagem vazia por muito tempo, começou a utilizar regularmente. Levada a questão ao conhecimento do síndico, este aconselhou as partes envolvidas a consultarem um jurídico. Diante do impasse, a proprietária propôs o aluguel do espaço ao condômino que o ocupa indevidamente. Contudo, este respondeu que, por utilizar a vaga há anos sem nunca ter sido questionado, ingressará com uma ação de Usucapião da Garagem. O condomínio pode ser responsabilizado por esta situação? Síndico Flávio / Florianópolis

Resposta: A situação narrada envolve uma cadeia de omissões que, ao final, recai inteiramente sobre a proprietária — e não sobre o condomínio. Vagas de garagem com matrícula própria constituem propriedade exclusiva de seus titulares, cabendo a eles — e somente a eles — a vigilância, a proteção e o acompanhamento de eventual utilização indevida por terceiros. O condomínio não possui dever legal de fiscalizar se o proprietário exerce diretamente a posse de sua área privativa, ou se a locou ou emprestou, salvo quando a situação gerar risco à segurança, ao sossego ou à saúde dos demais condôminos, ou quando a Convenção Condominial atribuir expressamente essa incumbência à administração.

Nesse cenário, eventual disputa entre o proprietário da vaga e o ocupante possui natureza estritamente privada e possessória, não competindo ao condomínio ou ao síndico intervir. Agiu corretamente o síndico ao orientar as partes a buscarem assessoria jurídica especializada, uma vez que a administração condominial não detém competência para solucionar controvérsias possessórias entre particulares. Vale destacar, ainda, que quando a vaga possui matrícula independente, ela é juridicamente considerada bem imóvel autônomo e, em tese, suscetível de usucapião — desde que preenchidos os requisitos legais, como posse mansa, pacífica, contínua e exercida com animus domini pelo prazo exigido em lei. Contudo, esta avaliação cabe ao Poder Judiciário.

A pergunta central, porém, merece resposta direta: o condomínio não pode ser responsabilizado. Eventual usucapião decorreria do preenchimento dos requisitos legais pelo usucapiente para análise da Justiça, de modo que essa atribuição ou responsabilidade não pode ser transferida ao condomínio.

RMP Advocacia
Rogério Manoel Pedro
OAB/SC 10745
(48) 99654.0440