Ter uma obra ao lado do condomínio pode se tornar uma grande dor de cabeça para o síndico se não for realizado um laudo cautelar de vizinhança.

O documento é realizado por um engenheiro civil responsável por avaliar o estado de conservação da edificação vizinha à obra que irá iniciar e considerar possíveis impactos.

Garantir a segurança física e jurídica, em caso de problemas decorrentes da construção, é a função principal do laudo cautelar de vizinhança. Em Santa Catarina, dois casos emblemáticos de obras ao lado de edifícios geraram transtornos e ganharam a mídia nos últimos anos. Em Balneário Camboriú, uma obra ao lado do condomínio Dourado do Mar resultou em uma inclinação de 70 centímetros do prédio, além de rachaduras e abalo na estrutura, resultando na saída dos moradores. Em Florianópolis, o condomínio Solar de Manacor, no Centro, teve 26 centímetros de inclinação após a construção de um novo empreendimento ao lado em 2007.

De acordo com o engenheiro civil Luiz Henrique Pellegrini, é importante que o laudo seja documentado por um profissional qualificado para evitar ainda mais dor de cabeça ao condomínio: “É fundamental contar com um profissional habilitado para realizar o laudo até pelas garantias que o condomínio pode ter. Existe um padrão e normas para a elaboração do laudo cautelar de vizinhança”, reforça Pellegrini, que foi superintendente do CREA-SC.

O engenheiro explica que, caso a construtora não tome a iniciativa, o próprio condomínio deverá contratar um laudo. “O melhor é fazer judicialmente e os síndicos deverão solicitar sempre que houver novas construções adjacentes, principalmente quando há escavações e cravação de estacas”, orienta.

Em uma visão jurídica, o advogado Márcio Panno conta sobre a especificidade e quem é o responsável legal por solicitar a emissão do laudo cautelar de vizinhança. Segundo ele, o documento garante a segurança tanto para quem irá realizar uma construção quanto para o condomínio que possivelmente pode ser afetado em algum momento pela obra em andamento.
“O laudo cautelar de vizinhança funciona para cobranças futuras caso a obra danifique a estrutura. Ele deve ser feito pela empresa que está realizando a construção da obra se houver prédios e imóveis vizinhos para poder constatar como está a situação dos imóveis ao redor da obra até para resguardar todos eles, inclusive a própria empresa que está construindo. Além disso, é importante também que o síndico, ou vizinho do empreendimento em desenvolvimento, exija que essa empresa faça o laudo e também tenha acesso a ele”.

Como cobrar pelos reparos

A síndica Rosinha Viegas, do Edifício Rubi, em Balneário Camboriú, relata que tem acompanhado uma obra ao lado do condomínio e que houve necessidade de solicitar reparos à empresa responsável pela construção ao lado. Segundo ela, ter feito uma comunicação prévia de forma amigável pode ter colaborado para a rápida solução. Além disso, a observação de possíveis problemas decorrentes do empreendimento ao lado é fundamental.
“Notamos algumas rachaduras em nosso edifício e fotografamos. Nós mostramoms ao engenheiro da obra e fizemos esse documento assinado por todos em cartório. Foi feito todo o reparo em nosso condomínio sem gasto algum para os moradores. Por sinal, o trabalho realizado foi bem feito e não apresentou mais nenhum problema. Eles quebraram uma telha nossa, e também repuseram sem custos. Acredito que tudo isso ocorreu porque, desde o início das obras, conversamos amigavelmente com eles”, aponta.

Ter acesso ao laudo cautelar de vizinhança é fundamental para que o próprio síndico possa reivindicar possíveis problemas detectados na estrutura. De acordo com o advogado Márcio Panno, o processo para solicitar os reparos obedece ao que está descrito no documento.

“Quando é feito o laudo cautelar de vizinhança, o condomínio fica com esse documento em seu poder. A partir do momento que surge algum questionamento, alguma fissura, trinca ou outro problema, o síndico aciona a construtora para identificar aquela situação. Se a empresa questionar que não foi culpa dela e se negar a fazer o reparo, o condomínio terá que entrar com uma ação judicial para poder buscar essa reparação do dano causado”.

As edificações dos condomínios precisam, obrigatoriamente, contar também com revisões periódicas, seja para que a garantia da construtora seja mantida, quando há esse caso, bem como para evitar possíveis danos à estrutura e aos moradores. Nesse sentido, o engenheiro Civil Luiz Henrique reforça a importância de manter em dia um plano de manutenção completa de todo o prédio.

“Em estruturas mais consolidadas, você pode evitar também a questão do desconforto se o local tiver um plano de manutenção da edificação. O síndico sabe, ou precisa saber, que o imóvel tem desgaste por causa das intempéries, do sol, da chuva e do material por conta do tempo de uso. No litoral, ainda há a questão da maresia, que é mais agressiva e o imóvel tem uma tendência de ter manutenções maiores”, destaca.

Casos mais graves demandam ações

Além de contar com o laudo cautelar de vizinhança em mãos, para o síndico é interessante contar com suporte jurídico quando envolve situações mais complicadas. Ao utilizar como exemplo os casos dos edifícios Dourado do Mar e Solar de Manacor, quando há necessidade de deixar o condomínio devido a algum risco de segurança, os custos devem ser de responsabilidade da empresa que está realizando a obra se houver a confirmação da culpa conforme laudo cautelar de vizinhança.

“Depois, como aconteceu no caso da Defesa Civil interditar e as pessoas precisarem ter que desocupar os apartamentos, têm que ser avaliada a situação. Se for responsabilidade da construtora, ela, sim, deverá pagar para todas essas pessoas ficarem em algum local até resolver o problema. Mas, muitas vezes, o custo é muito alto e eles acabam não fazendo. Assim, é preciso entrar com uma ação judicial. Pelo Código Civil, aquele que causa o dano tem que repará-lo. Se o dano for causado pela construtora, ela tem que reparar o dano. A princípio, a regra é essa, mas lógico que cada caso é um caso”, explica Panno.

O que é observado no laudo cautelar de vizinhança

• Considerações Gerais (Contratante, Finalidade, Objetivo do laudo etc.);
• Descrição do Imóvel (Proprietário, Localização etc.);
• Vistorias (Endereço, Características físicas do imóvel vistoriado etc.);
• Encerramento (Considerações Finais, Nome, graduação e nº do CREA ou CAU do profissional responsável pela elaboração do laudo, entre outros);
• Anexos (Fotos do imóvel, do terreno, da região etc.)
• Tipologia dos apartamentos (número de quartos, metragem etc.);
• Padrão construtivo (material das paredes, estrutura etc.);
• Estado de conservação dos revestimentos (pisos, azulejos, pinturas etc.);
• Condições das esquadrias (portas, janelas etc.);
• Presença de rachaduras, fissuras ou outros sinais de danos nas estruturas;
• Possíveis impactos da obra na estrutura dos apartamentos, como vibrações, ruídos e poeira.