Pergunta: O meu Condomínio tem anos que alterou o Regimento Interno e a Convenção, mudando regras somente na prática. Porém, não fez as alterações necessárias correspondentes, no Regimento Interno, e tão pouco, na Convenção, de maneira oficial. Quais são as implicações disso, sanções, prejuízos e ilegalidade desse ato, e ou omissão? E, o que fazer mediante essa situação, por favor? Aurélia Franco, Florianópolis

Resposta: A situação descrita no seu Condomínio é mais comum do que se imagina e pode gerar sérias implicações jurídicas e administrativas. O Regimento Interno e a Convenção Condominial são documentos fundamentais para a organização e convivência no condomínio, devendo ser seguidos e devidamente atualizados conforme os trâmites legais. Cito algumas implicações quando da falta de formalização de regras.

1) Nulidade de Sanções Baseadas em Normas Informais: Caso o síndico ou a administração imponha penalidades com base em alterações não formalizadas, os condôminos afetados podem impugnar tais medidas judicialmente. O art. 1.334 do Código Civil exige que os documentos internos do condomínio sejam claros e acessíveis a todos.

2) Risco de Ações Judiciais: Qualquer condômino que se sinta prejudicado pode questionar a aplicação dessas regras informais no Judiciário.

3) Dificuldade em Demandas Condominiais: Caso haja necessidade de ajuizar ações judiciais em nome do condomínio (por exemplo, cobrança de débitos ou aplicação de sanções), a ausência de regras devidamente formalizadas pode comprometer a argumentação jurídica e resultar na improcedência das demandas.

Em relação a regularizar a situação, seguem algumas dicas que podem/devem ser seguidas:

 1) Convoque uma Assembleia Geral Extraordinária (AGE) para atualizar a convenção, O art. 1.351 do Código Civil prevê o quórum de aprovação de pelo menos 2/3 dos condôminos. Já a modificação do Regimento Interno, segue as regras estabelecidas na própria Convenção, podendo variar de quórum simples a qualificado.

2) Registre as Alterações após a aprovação em assembleia e registre a Convenção e o Regimento Interno nos cartórios competentes, garantindo transparência e validade legal.

3) Comunique todos os condôminos sobre as alterações em ambos os documentos, evitando-se questionamentos futuros. E, por último, mas não menos importante, tenha uma assessoria jurídica especializada para garantir que as alterações sejam feitas de acordo com a legislação vigente e respeite os direitos de todos os envolvidos. A regularização adequada é a melhor solução para garantir segurança jurídica e harmonia entre os condôminos.

Gleydsa Wagner Advocacia
OAB/SC: 37.594
(48) 98471-4118