A taxa condominial é essencial para o funcionamento e a manutenção de qualquer condomínio. No entanto, quando há inadimplência, o condomínio precisa recorrer à Justiça para reaver os valores devidos. Nesse processo, a formalidade é fundamental e é aí que entra a importância da ata da assembleia condominial.

Uma ata bem redigida e respaldada por um rito legalmente válido pode ser a diferença entre o sucesso e o fracasso na cobrança judicial das cotas condominiais. Isso porque o Código de Processo Civil, em seu artigo 784, inciso X, considera o crédito condominial como título executivo extrajudicial, desde que a dívida esteja prevista em assembleia regularmente convocada e documentada.

Convocação por Edital: tudo começa pela convocação dos condôminos, que deve obedecer ao que determina a convenção do condomínio e o Código Civil. Geralmente, essa convocação se dá por edital, afixado nas áreas comuns e/ou enviado por outros meios previstos na convenção (e-mails, correspondência, aplicativos). O edital deve informar:

• Data, horário e local da assembleia;
• Pauta clara dos assuntos a serem tratados (incluindo previsão orçamentária e aprovação de cotas);
• Quórum necessário para deliberação;

Qualquer irregularidade nessa fase pode comprometer a validade da assembleia e, por consequência, a cobrança judicial.

Quórum Legal e Lista de Presença: a assembleia precisa ocorrer com o quórum mínimo estabelecido em lei (art. 1.353 do Código Civil) ou na convenção do condomínio. A ausência do quórum necessário pode anular as deliberações. A lista de presença deve ser assinada pelos condôminos presentes, com a indicação das unidades representadas e, se necessário, a apresentação de procurações. Essa lista deve acompanhar a ata, pois comprova a legalidade da reunião e a legitimidade das decisões tomadas.

Redação da Ata: a ata da assembleia é o documento oficial que registra tudo o que foi decidido, devendo ser redigida de forma clara, objetiva e detalhada. Para que sirva como prova em uma ação de cobrança, é fundamental que a ata contenha:

• Informações sobre a convocação;
• Relação dos presentes (em anexo);
• Deliberação expressa sobre a fixação ou reajuste da taxa condominial;
• Aprovação pela maioria exigida;
• Assinaturas do presidente da mesa e do secretário;
• Eventuais manifestações ou votos divergentes, se relevantes.

Uma ata genérica, confusa ou incompleta pode levar à nulidade do título e impedir a execução judicial da dívida.

Sem uma ata regular e válida, a dívida condominial poderá ser contestada judicialmente, o que torna o processo mais lento, caro e incerto. Tribunais de todo o país têm decidido que a formalidade e a documentação adequada da assembleia são indispensáveis para a validade da cobrança.

Em resumo, uma boa gestão condominial começa pela organização documental. Garantir que a convocação, a lista de presença e a ata estejam em conformidade com a legislação é um passo crucial para resguardar o condomínio e viabilizar, quando necessário, a cobrança judicial eficaz das taxas condominiais.

FERNANDA MACHADO PFEILSTICKER SILVA
Advogada OAB/SC 29.431
Pós-graduação em Direito Imobiliário, Negocial e Civil.
Pós-graduação em Direito Processual Civil.
Experiência em Direito Imobiliário - Condominial.