No comércio em geral as dívidas são atreladas às pessoas, ou seja, a quem gerou a dívida.

Então, é muito comum pensarmos que o débito condominial também seria vinculado àquele proprietário que gerou a inadimplência, mas não é bem assim.

As dívidas de condomínio não são como as outras dívidas!

O débito condominial é uma obrigação oriunda do direito real e por isso tem como característica acompanhar o imóvel independente de quem seja o proprietário. Isto quer dizer que a dívida de condomínio não é atrelada a pessoa que a gerou, mas sim ao imóvel, não importando, desta forma, quem gerou a dívida, pois se não for quitada por aquele que a gerou o próprio imóvel servirá para sanar o débito (levando-o a leilão), chama-se isto de obrigação propter rem.

Quando é um imóvel “novo”, comprado diretamente da construtora, o marco da responsabilização do adquirente se dá com a posse da unidade. Ou seja, a construtora é responsável pelas cotas condominiais anteriores a entrega da unidade ao comprador e este a partir da posse. Porém, mesmo havendo essa legitimação diferenciada da responsabilidade pelo pagamento do débito condominial, a unidade imobiliária continua sendo a garantia do débito. Sendo assim, atenção! Por mais que o adquirente não tenha legitimação para ser cobrado daquele débito anterior a sua posse, o seu património continua sendo a garantia daquela dívida, tornando-se ainda mais importante atenção ao contrato e o acompanhamento de um advogado.

Já nos imóveis “antigos” com débitos condominiais e/ou todos os débitos oriundos da obrigação propter rem (condomínio, IPTU, financiamento, pensão alimentícia e outros) afetarão o patrimônio do adquirente, tendo este que agir com diligência no sentido de se precaver com as verificações junto aos órgãos competentes sobre possíveis pendências vinculadas a unidade que está comprado, buscando assessoria jurídica eficaz para instrução contratual satisfatória a fim de minimizar futuros percalços.

Sendo assim, como o comprador pode resolver a questão para não afetar o patrimônio que está adquirindo? O comprador deverá sempre verificar com o condomínio e demais órgãos, se há débitos anteriores, inclusive no caso de empreendimentos novos. De posse da informação, este deverá buscar assessoria jurídica para nutrir o contrato de compra e venda com dispositivos contratuais eficaz, como o arras – por exemplo.

O arras é um instituto jurídico que visa estabelecer garantias para perfectibilização da compra e venda, muito conhecido como sinal. Valendo-se deste instituto poderá o comprador alinhar com o vendedor que o sinal será utilizado para quitar os débitos atrelados a unidade negociada.

A verificação prévia de débitos atrelados a unidade é o que trará maior segurança jurídica para a compra e venda, restando estabelecidos 05 (cinco) passos básicos para compra e venda de imóveis com maior segurança, sendo eles: consultoria jurídica com profissional da área, verificar se existem dívidas vinculadas a unidade, negociação e regularização das dívidas como parte do contrato e elaboração de minuta contratual contendo situações verificadas e futuras, com intuito de minorar riscos atuais e futuros, com possibilidade de resolução entre as partes já que o patrimônio é a garantia do débito perante as entidades aqui mencionadas.

Fernanda Pfeilsticker
OAB/SC 29.431