Todo condomínio, seja residencial ou comercial, funciona como uma pequena comunidade, com regras próprias de convivência. Essas regras, idealmente, devem estar expressas de forma clara, objetiva e legalmente válida em um documento essencial: o Regimento Interno.

No entanto, o que temos visto na prática é que muitos condomínios convivem com Regimentos Internos falhos, ultrapassados ou até mesmo ilegais. Isso compromete profundamente a gestão condominial, gera insegurança jurídica, pode trazer consequências financeiras graves e abala a credibilidade da administração perante os condôminos.

O Regimento Interno deve complementar a Convenção Condominial, disciplinando principalmente os aspectos do uso das áreas comuns, regras de convivência, barulho, animais, uso de vagas de garagem, entre outros.

Em muitos casos, porém, o Regimento:

• está desatualizado em relação à legislação vigente;
• contém dispositivos ilegais (ex.: multas abusivas, restrições discriminatórias, regras que ferem direitos fundamentais);
• apresenta omissões relevantes ou linguagem ambígua, dando margem a diferentes interpretações.

Um Regimento mal elaborado é terreno fértil para conflitos entre moradores, ações judiciais e anulação de penalidades aplicadas pela gestão, o que, além de gerar despesas com honorários advocatícios, ainda expõe a fragilidade da administração.

Além disso, decisões da assembleia com base em cláusulas inválidas podem ser judicialmente anuladas, comprometendo a governança interna e criando um cenário de total insegurança jurídica.

Quando a gestão condominial é baseada em normas frágeis ou questionáveis, o condomínio perde autoridade na aplicação das regras, o que leva à inadimplência, à indisciplina e a conflitos constantes. Isso aumenta os custos com manutenção, jurídicos e administrativos, comprometendo o orçamento. E, ainda, a má reputação da gestão pode impactar diretamente o valor dos imóveis no condomínio.

A solução é revisar o Regimento Interno com apoio jurídico especializado, garantindo que ele:

• esteja atualizado conforme a legislação vigente;
• não contenha dispositivos ilegais ou inconstitucionais;
• seja escrito com linguagem clara, objetiva e de fácil interpretação por todos os condôminos;
• atenda às particularidades do condomínio, respeitando o princípio da razoabilidade e do interesse coletivo.

Um Regimento Interno eficiente não é apenas um documento burocrático: é um instrumento estratégico de gestão e convivência. Administrar um condomínio com base em normas frágeis é como navegar sem bússola: o risco de naufrágio é alto. Portanto, valorize a regularidade jurídica dos documentos internos do seu condomínio. Essa é a base para uma gestão legítima, transparente e eficiente.

FERNANDA MACHADO PFEILSTICKER SILVA OAB/SC 029431