As assembleias de condôminos constituem o principal órgão deliberativo do condomínio edilício, sendo o espaço legítimo para tomada de decisões que impactam diretamente a gestão administrativa, financeira e estrutural da coletividade. Sua disciplina encontra fundamento nos artigos 1.348 a 1.355 do Código Civil, além da convenção condominial e do regimento interno.

O primeiro elemento essencial é o edital de convocação. Trata-se do instrumento que dá ciência formal aos condôminos acerca da realização da assembleia. Deve conter data, horário (primeira e segunda convocação), local e, sobretudo, a ordem do dia. A ausência de clareza nos temas a serem deliberados pode acarretar nulidade das deliberações, especialmente quando matérias relevantes não constam expressamente na pauta.

Outro ponto fundamental é o quórum. Cada tipo de deliberação exige quórum específico previsto em lei ou na convenção. Em regra, as decisões ordinárias são tomadas por maioria dos presentes. Já matérias como alteração da convenção exigem quórum qualificado de dois terços dos condôminos; obras voluptuárias demandam dois terços; e a destituição do síndico pode ocorrer por maioria absoluta, nos termos do Código Civil. O respeito ao quórum é requisito de validade das deliberações.

Quanto aos tipos de assembleia, destacam-se a assembleia geral ordinária (AGO), realizada anualmente para aprovação de contas e previsão orçamentária, e a assembleia geral extraordinária (AGE), convocada para tratar de assuntos específicos e urgentes. Ambas possuem igual força deliberativa, desde que observadas as formalidades legais.

Durante a assembleia, são escolhidos o presidente e o secretário da mesa. O presidente dirige os trabalhos, organiza as votações e assegura a ordem dos debates. O secretário é responsável pela lavratura da ata, registrando fielmente os acontecimentos e as deliberações.

A ata é o documento que formaliza as decisões tomadas. Deve conter identificação do condomínio, data, local, lista de presença, resumo das discussões, resultados das votações e deliberações aprovadas. A redação deve ser clara, objetiva e fiel ao que foi deliberado, evitando interpretações ambíguas.

O registro da ata, embora não seja obrigatório em todos os casos, é recomendável, especialmente quando houver deliberações que produzam efeitos perante terceiros, como alteração de convenção ou eleição de síndico. O registro em cartório confere publicidade e maior segurança jurídica.

Tema sensível é a falsificação de ata, que pode configurar ilícito civil e até crime, caso haja inserção de informações inverídicas, supressão de votos ou alteração do conteúdo aprovado. Além da nulidade da deliberação, o responsável pode responder civil e criminalmente.

Portanto, a observância rigorosa dos elementos formais das assembleias não constitui mera formalidade, mas garantia de legitimidade, transparência e segurança jurídica na vida condominial.

Fernanda Machado Pfeilsticker Silva – Advogada especialista em Direito Condominial OAB/SC 29.431